Til dig, der: sidder i en bestyrelse eller administration og skal købe ejendomsservice – eller driver et ejendomsservicefirma og skal give en pris, der holder.
Hvad afgør prisen på ejendomsservice?
Timerne afgør det meste. Antal opgange, arealer, beplantning, affaldsordning og adgangsforhold bestemmer, hvor lang tid ejendommen tager om ugen. Dertil kommer firmaets timepris, som skal dække løn, bil, maskiner og administration, samt materialer, kørsel og beredskab til sne og akutte opgaver.
To ejendomme med lige mange lejligheder kan have vidt forskellig pris. En ejendom med mange opgange, store græsarealer og lange afstande til containerpladsen tager længere tid end en kompakt blok. Derfor bør prisen altid bygge på en besigtigelse.
Moms betyder meget for sammenligningen. Er foreningen ikke momsregistreret, kan den ikke trække momsen fra, og så er det beløbet inklusive moms, der belaster budgettet. Bed om begge beløb i tilbuddet.
| Del af prisen | Hvad den dækker | Hvordan den typisk opgøres |
|---|---|---|
| Fast månedspris | Aftalte opgaver med fast frekvens | Timer pr. uge × 52 ÷ 12 × timepris |
| Ekstraopgaver | Opgaver uden for pakken, fx flytning af storskrald | Aftalt timepris plus materialer |
| Snerydning | Rydning og saltning efter aftalt udrykningstid | Sæsonpris, pris pr. udkald eller begge dele |
| Materialer | Rengøringsmidler, salt, poser og småreservedele | Med i månedsprisen eller faktureret særskilt |
| Prisregulering | Stigende løn og omkostninger | Årlig regulering efter aftalt indeks eller varsel |
Sådan regner du en fast månedspris ud
I vores eksempel giver 266 timer om året til 560 kr. ekskl. moms i timen ca. 12.800 kr. ekskl. moms om måneden inkl. materialer. Sådan regner du det: Skriv alle opgaver op med tid og frekvens, og regn timerne om til et årstal. Del med 12, og gang med din timepris. Læg materialer til, og skriv den særlige vinterpris for sig. Brug en timepris, der dækker kørsel og ikke-fakturerbar tid, så månedsprisen også holder i travle måneder.
Sæsonopgaver som græsslåning skal regnes med over hele året, selv om de kun foregår om sommeren. Så bliver månedsprisen den samme året rundt, og kunden får budgetsikkerhed.
| Opgave | Tid og frekvens | Timer om året |
|---|---|---|
| Trappevask | 3 opgange × 45 min hver uge | 117 |
| Affaldsrum og containere | 1 time hver uge | 52 |
| Grønne områder | 3 timer hver 14. dag i 30 uger | 45 |
| Tilsyn og rundering med rapport | 1 time hver uge | 52 |
| I alt | 266 timer ÷ 12 måneder | 22,2 timer om måneden |
FigurEksempeltal
Årets timer i en ejerforening med tre opgange
| Trappevask | 117 timer |
|---|---|
| Affaldsrum og containere | 52 timer |
| Grønne områder | 45 timer |
| Tilsyn og rundering | 52 timer |
| Timer om året | 266 timer |
Kilder:[1] 3F[2] Danmarks Statistik
Hvad koster en vicevært i timen?
En ansat ejendomsfunktionær i en almen boligorganisation har en overenskomstløn på 193 kr. i timen fra 1. marts 2026 – før pension, fritvalg, ferie, sygdom og andre arbejdsgiverudgifter. Et ejendomsservicefirmas timepris er markant højere, fordi den også skal dække bil, maskiner, administration, ikke-fakturerbar tid og overskud.
Månedslønnen er 30.944,72 kr. inklusive funktionstillæg for 160,33 timer. Oven i den betaler boligorganisationen 12 % i pension og 10 % til en fritvalgskonto, og ferie, helligdage og sygdom betales, uden at der bliver udført arbejde. Prisen pr. udført time er derfor højere end timelønnen.
Sammenlign derfor ikke firmaets timepris med viceværtens timeløn. Sammenlign med, hvad en egen ansat koster pr. udført time, inklusive ferieafløsning, udstyr og ledelse – eller brug prisberegneren til at regne firmaets minimumstimepris ud.
Figur
Ejendomsfunktionær i en almen boligorganisation 2026
- overenskomstløn i timen
- 193 kr.
- månedsløn inkl. funktionstillæg
- 30.944,72 kr.
- pension og fritvalg oveni
- 12 % + 10 %
Kilder:[3] Dansk Erhverv
Hvad koster en medarbejder pr. faktureret time?
Med Serviceoverenskomstens startløn på 167,50 kr. koster en medarbejder ca. 225 kr. pr. betalt time og ca. 300 kr. pr. faktureret time, hvis 75 % kan faktureres – før bil, maskiner, administration og overskud (eksempeltal). Tallet får du ved at lægge feriegodtgørelse, pension, fritvalg og ATP til overenskomstlønnen og dele med den andel af timerne, du kan fakturere.
Serviceoverenskomsten mellem DI og 3F gælder bl.a. rengøring af trapper i beboelsesejendomme i serviceselskaber, der er medlem af DI. Startlønnen er 167,50 kr. i timen fra 15. marts 2026 og 172,00 kr. fra 15. marts 2027. Arbejdsgiveren betaler 11,15 % i pension, og fritvalgsordningen er 10 % af den ferieberettigede løn fra 15. februar 2026.
Beregningen er forenklet: Arbejdsskadeforsikring, bidrag via Samlet Betaling, sygdom og uddannelse kommer oveni. Den viser alligevel, hvorfor en fast månedspris, der bygger på 200 kr. i timen, ikke kan dække en ansat medarbejder.
| Post | Kr. pr. betalt time | Grundlag |
|---|---|---|
| Startløn | 167,50 | Serviceoverenskomsten (DI og 3F) |
| Feriegodtgørelse 12,5 % | 20,94 | Ferieloven |
| Pension, arbejdsgiverens andel 11,15 % | 18,68 | Serviceoverenskomsten |
| Fritvalg 10 % | 16,75 | Serviceoverenskomsten |
| ATP, arbejdsgiverens andel | ca. 1,23 | 198 kr. om måneden fordelt på 160,33 timer |
| I alt pr. betalt time | ca. 225 | Før forsikring, Samlet Betaling og sygdom |
| Pr. faktureret time, hvis 75 % faktureres | ca. 300 | Eksempeltal – brug din egen andel |
Hvordan prissættes ekstraopgaver?
Ekstraopgaver faktureres efter en aftalt timepris plus materialer. Skriv i aftalen, hvad der er med i den faste pris, hvem der må bestille ekstraopgaver, og at hver bestilling bekræftes skriftligt. Så undgår I, at ekstraarbejde enten bliver gratis eller kommer som en overraskelse på fakturaen.
Aftal en minimumspris for udkald uden for den faste rute og en særlig timepris uden for normal arbejdstid. Fakturér ekstraopgaver særskilt fra den faste månedspris, så bestyrelsen kan følge dem.
- Beskriv pakken som resultater, fx 'trapper vasket hver uge'.
- Skriv en liste over typiske ekstraopgaver med timepris.
- Aftal, at kun administrator eller bestyrelsesformand må bestille.
- Bekræft hver bestilling skriftligt med forventet tid.
- Fakturér ekstraopgaver på en særskilt linje.
Hvordan prissættes snerydning?
Snerydning sælges som en sæsonpris for beredskab, som en pris pr. udkald eller som en grundpris plus pris pr. udkald. Beredskabet koster, også i vintre uden sne, fordi salt, maskiner og mandskab skal stå klar. Til private kunder giver en pris pr. udkald mulighed for servicefradrag – et abonnement gør ikke.
Kommunens regulativ bestemmer, hvilke pligter grundejeren har til snerydning og glatførebekæmpelse. Aftal præcist, hvilke arealer du rydder, hvornår du senest rykker ud, og om der saltes. Det har betydning både for prisen og for ansvaret.
Foreninger og boligselskaber kan ikke få servicefradrag uanset prismodel. Sælger du snerydning til private grundejere, så fakturér pr. udkald med arbejdslønnen specificeret.
Figur
Snerydning: aftalen og fradraget
Et hus om vinteren med sne på taget, et fortov foran, der er ryddet i den ene ende, en sneskovl og en saltspreder.
- Kommunens regulativ bestemmer grundejerens pligter
- Aftal arealer, seneste udrykning, og om der saltes
- Pris pr. udkald giver private servicefradrag – abonnement gør ikke
- Beredskab koster, også i vintre uden sne
Figur
Sæsonpris eller pris pr. udkald?
| SæsonprisBetaling for beredskab | Pris pr. udkaldBetaling pr. rydning | |
|---|---|---|
| Betales også i vintre uden sne | Ja: Ja | Nej: Nej |
| Servicefradrag for private grundejere | Nej: Nej – det er et abonnement | Ja: Ja, med arbejdsløn på fakturaen |
Hvad skal et tilbud på ejendomsservice indeholde?
Et tilbud, der kan sammenlignes, beskriver hver opgave med frekvens, giver månedsprisen både ekskl. og inkl. moms og oplyser timepris for ekstraopgaver, vinterpris, prisregulering, opsigelse og dokumentation. Skriv det, så det kan læses op på et bestyrelsesmøde uden forklaring, og så to tilbud kan lægges side om side.
Aftal prisregulering fra start, fx én gang om året efter et offentligt lønindeks eller med et fast varsel. En aftale, der løber i mange år uden regulering, bliver en underskudsforretning for firmaet – og en ubehagelig overraskelse for foreningen, når den skal genforhandles.
- Ejendommens adresse og de arealer, aftalen dækker.
- Opgaver og frekvens, fx ugentlig trappevask og græsslåning hver 14. dag i sæsonen.
- Hvad der ikke er med, fx installationsarbejde, der kræver autorisation.
- Fast månedspris ekskl. og inkl. moms.
- Timepris for ekstraopgaver og uden for normal arbejdstid.
- Snerydning: arealer, udrykningstid, saltning og pris.
- Prisregulering, betalingsfrist, løbetid og opsigelse.
- Dokumentation: tjekliste og billeder efter hvert besøg.
Kilder:[2] Danmarks Statistik
Spørgsmål og svar
Kan foreningen få servicefradrag for ejendomsservice?
Hvad er et vicevært-abonnement?
Hvor ofte bør prisen reguleres?
Hvorfor er prisen højere end en viceværts løn?
Begreber på siden
- Arbejdsløn
- Den del af regningen, der betaler for selve arbejdet hos kunden – ikke materialer, kørsel eller andre udgifter. Det er kun arbejdslønnen, der giver kunden servicefradrag eller håndværkerfradrag, og derfor skal den stå for sig på fakturaen.
- Arbejdsskadeforsikring
- Forsikring, der dækker ansatte ved arbejdsulykker og erhvervssygdomme. Den er lovpligtig, så snart du har ansatte. For ejere af ApS og A/S er den lovpligtig, også uden andre ansatte, mens den er frivillig for ejeren af en enkeltmandsvirksomhed.
- ATP
- Lovpligtigt pensionsbidrag, som arbejdsgivere betaler for ansatte ud fra antal arbejdstimer. For en månedslønnet med mindst 117 timer om måneden er bidraget 297 kr., hvoraf arbejdsgiveren betaler 198 kr. og den ansatte 99 kr. (2026-satser).
- Boligforening
- I daglig tale en almen boligorganisation, der udlejer almene boliger, fordelt på afdelinger med egen økonomi. Ordet bruges også løst om andelsboligforeninger og ejerforeninger. For en servicevirksomhed er foreningen en erhvervskunde: det er foreningen, der bestiller, betaler og beslutter – ikke den enkelte beboer.
- Ejendomsservice
- Faste serviceydelser til ejendomme under én løbende aftale: trappevask, grønne områder, affaldsrum, snerydning og glatførebekæmpelse, tilsyn og småreparationer. Kunderne er især ejer- og andelsforeninger, boligselskaber, administratorer og ejere af erhvervsejendomme.
- Ejendomsservicetekniker
- Den faglærte titel for en vicevært: en erhvervsuddannelse, hvor du lærer at passe bygninger, grønne arealer, varme, ventilation og vand i en ejendom. I overenskomsterne hedder viceværten ejendomsfunktionær, og ejendomsserviceteknikeren er den uddannede udgave. Ejendomsservice er ydelsen – ejendomsserviceteknikeren er personen, der udfører den.
- Ekstraarbejde
- Arbejde, som kunden beder om ud over det, der står i tilbuddet eller ordrebekræftelsen, fx ekstra vinduer, et ekstra rum eller en ekstra runde. Ekstraarbejde skal prissættes og aftales, før du udfører det.
- Fakturerbar tid
- Den del af arbejdstiden, som kunden betaler for, typisk tiden på selve opgaven. Kørsel, tilbudsgivning, administration, vedligehold af udstyr og ventetid er normalt ikke-fakturerbar tid, som timeprisen også skal dække.
Kilder
Siden bygger på disse primærkilder. Satser, overenskomster og regler ændrer sig – brug altid kildens aktuelle version.
- Serviceoverenskomst 2025–2028 (DI Overenskomst II (SBA) og 3F)Løn- og tillægsskema (startløn), § 21 pension og § 22 fritvalg. Trappevask i beboelsesejendomme nævnes under særlige tillæg.3F · 3f.dk · åbner i ny fane
- Løn og lønindeksStandardberegnet lønindeks for den private sektor – et oplagt grundlag for årlig prisregulering af en serviceaftale.Danmarks Statistik · dst.dk · åbner i ny fane
- Overenskomst for ejendomsservice 2025–2028 (Dansk Erhverv Arbejdsgiver for BL og ESL)§ 13 løntabel: 30.944,72 kr. om måneden for en ejendomsfunktionær fra 1. marts 2026 for 160,33 timer. Bilag 1: 12 % arbejdsgiverbetalt pension.Dansk Erhverv · danskerhverv.dk · åbner i ny fane
- Ferieloven (LBK nr. 152 af 20. februar 2024)Feriegodtgørelse på 12,5 % for medarbejdere, der ikke holder ferie med løn.Retsinformation · retsinformation.dk · åbner i ny fane
- ATP-satser for privat virksomhed297 kr. om måneden ved mindst 117 timer, heraf 198 kr. fra arbejdsgiveren (2026).borger.dk · borger.dk · åbner i ny fane
- Eksempel: Aalborg Kommunes regulativ for vintervedligeholdelseViser, hvordan en kommune beskriver grundejeres pligt til snerydning og glatførebekæmpelse. Reglerne varierer fra kommune til kommune.Aalborg Kommune · aalborg.dk · åbner i ny fane
- ServicefradragHvilke serviceydelser kunden kan trække fra – og hvilke der ikke kan.Skattestyrelsen · skat.dk · åbner i ny fane
Citér denne side
Clientflow (2026). Hvad koster ejendomsservice? Fast månedspris, timepris og vinter. https://clientflow.nu/da/hub/brancher/ejendomsservice/priser. Senest fagligt gennemgået 25. september 2026.
Du må gerne citere og linke til siden.